La Corte provincial analizó el pasado 2 de marzo un conflicto legal originado en los inicios de la década del 90. En ajustada síntesis, conviene relatar la secuencia cronológica de los hechos.
En 1991 el señor “R” vendió a los señores “D” un campo, mediante boleto en el que se consignó la obligación de escriturar, sin referencia expresa a la existencia de alguna servidumbre que favoreciera al campo. Posteriormente “R” demandó judicialmente, en tribunales de la Capital Federal, a la sociedad anónima “S” –propietaria de un lote lindero- la constitución de una servidumbre de paso; posteriormente “R” desistió del derecho a la servidumbre y de la acción (posibilidad de reclamar el derecho). Esa renuncia fue homologada (aprobada) por el Juzgado. Al poco tiempo se escrituró el campo a favor de los compradores, sin mencionarse la servidumbre.
Los compradores quedan “encerrados”. Las tres instancias.
La parte compradora, ya en posesión de su inmueble denominado “Sierras Grandes” –formado por dos lotes-, accionó contra la sociedad propietaria del campo “La Bonanza” para que permita el paso a fin de acceder a “Sierras Grandes”. La dueña de “La Bonanza”, entre otros argumentos, expuso que “Sierras Grandes” ya contaba con un paso legalmente constituido conocido como servidumbre de “La Herradura” que debía ser acondicionado.
La causa (“D., M. C c/ S., S.A.”) transitó tres instancias. En la primera, tramitada en la Justicia civil de Bahía Blanca, se rechazó la demanda porque el Juez entendió que la homologación judicial lograda en los tribunales de Capital Federal sobre el desistimiento del derecho a la servidumbre del anterior poseedor de “Sierras Grandes” alcanzaba al poseedor posterior. También explicó que no daba certeza la prueba del encerramiento aportada por los propietarios actuales. Luego la Cámara 1ra. de Apelaciones de Bahía Blanca (Sala II) dictó sentencia en sentido contrario, y la Corte revisó ese fallo, resultando dos opiniones divergentes, siendo mayoritaria aquella que confirmó la sentencia de la Cámara.
Los puntos tratados por la Corte. La preeminencia del “orden público”.
El Máximo tribunal provincial abordó las siguientes cuestiones esenciales.
1. Prueba del encerramiento del campo. La Corte entendió que “Sierras Grandes” está encerrado, sin salida a la vía pública. Uno de los dos lotes tiene acceso por “La Bonanza”, propiedad de la demandada, de uso inmemorial pero en los hechos intransitable, pero al otro lote –en donde se ubica el casco- se accede por tres parcelas que desembocan en la ruta entre Tornquist y Estomba, sin que los dos lotes tengan comunicación por estar atravesados por un cordón montañoso.
2. ¿La renuncia a pedir la servidumbre ejercida por el anterior propietario alcanza al nuevo? En la opinión del Juez Pettigiani, debe distinguirse entre el derecho de petición (“y eventualmente el derecho constitucional de accionar en procura de tutela judicial en caso de denegatoria del propietario del fundo sirviente”) y el derecho real en sí (la servidumbre misma). Eso define que el propietario anterior del campo sólo pudo desistir de hacer juicio y –como lo hizo- de continuarlo, más no pudo renunciar al derecho a obtener la servidumbre porque ella se mantiene en cabeza del dueño del campo encerrado mientras tenga la posesión; refuerza esa tesis la regla del Código Civil que establece que la servidumbre de paso es “discontinua” (porque exige un hecho actual del hombre para ser ejercida). La de acueducto es continua, porque no requiere el hecho actual del hombre.
3. Fundamento de la servidumbre “coactiva”. En la opinión minoritaria (voto del Juez Hitters) el fallo exhibió una mayor explicación sobre la servidumbre “legal” o forzosa. Si bien Hitters –seguido por Soria- destacó las razones de orden público que subyacen en la esencia de la servidumbre coactiva de tránsito, principalmente la defensa de la explotación económica de los inmuebles rurales, afirmó que cuando el Juez porteño homologó el acuerdo en el que de desistió del derecho a exigir la servidumbre coactiva, examinó entre otros elementos si se afectaba o no el orden público, asunto que no puede ser revisado en ésta causa so pena de quebrar la seguridad jurídica.
La función económica particular del inmueble rural.
La Corte hizo lugar a la demanda al confirmar el fallo anterior que declaró constituida la servidumbre de tránsito sobre el campo “La Bonanza” a favor del campo “Sierras Grandes”. Más allá de las especulaciones procesales, que incluyen las cuestiones probatorias, la sentencia puede ser estudiada en clave “agraria”, a partir de las aisladas referencias a elementos típicos de la realidad productiva agropecuaria, más en el presente en que esa realidad ha sido objeto de diversas transformaciones, fuera del imaginario de los juristas civiles del siglo XIX. Pueden dejarse planteadas para su desarrollo las siguientes interrogaciones: ¿puede renunciarse a demandar la servidumbre de tránsito coactiva estando en juego recursos naturales de interés estratégico? ¿El orden público inherente a la finalidad económica del “fundo dominante” hoy se identifica con la soberanía alimentaria más que con la defensa de la empresa agraria? ¿El arrendatario puede reclamar la servidumbre forzosa, a pesar del silencio del arrendador o de su renuncia al derecho hecha ante los jueces? Gustavo J. Apesteguía
